Un Ecoquartier accessible au plus grand nombre

Nom de la collectivité : Ville de Le Séquestre

Statut de la collectivité : Commune

Thématique : responsabilités sociétales

Aux portes d’Albi, Le Séquestre, 542 ha traversés par la RN 88, compte 733 habitants en 1986.
Un espace commercial s’y est construit en 1983, le cœur de village (école, mairie et quartier pavillonnaire) à la fin des années 80, l’église et le cimetière se situant de l’autre coté de la nationale, sur la commune d’Albi.
En 2000, Le Séquestre peine à imposer son identité propre : beaucoup d’albigeois le considérant comme un quartier commercial d’Albi. En effet, l’espace commercial de La Baute, en bordure de RN 88, est coupé du reste du village par un complexe aérodrome-autodrome.
Malgré sa proximité immédiate avec le chef lieu de département, la commune conserve un caractère semi-rural. Le territoire communal dispose encore de près de 40 % d’espaces agricoles, et près de 30 % d’espaces naturels.
Nouvellement élue, l’équipe municipale lance en 2001 un PLU (reconnu PLU témoin au niveau national), pour organiser une réponse durable à la pression foncière et démographique (1572 habitants en 2006, soit une augmentation de 4,5 % par an).

La démarche PLU, très ouverte à la participation de la population, a largement changé les perspectives de développement du Séquestre. Très rapidement, la réflexion a porté sur l’avenir du village : développement économique, logements, services de proximité, protection de l’environnement, intégration des nouveaux arrivants…

Dans cette dynamique, elle lance en 2004 un Agenda 21 qui décline une série de mesures pour le développement durable du territoire.

La même année, dans le cadre du PLU de rupture avec l’image de cité dortoir du Séquestre, la municipalité décide la création d’une ZAC Haute Qualité Environnementale de 22 ha, regroupant logements et activités (en partenariat avec l’association HQE).

Outre la mise en œuvre d’actions très concrètes de l’Agenda 21 sur l’ensemble du village, les années suivantes sont consacrées à l’acquisition de terrains, aux études de faisabilité, et aux autorisations administratives. Progressivement, les questions de mixité sociale, de déplacements et de gouvernance ont été intégrées au projet, présentant désormais toutes les caractéristiques d’un Ecoquartier.

Permettre un locatif et une accession à la propriété accessible aux plus modestes

Si sa conception vise avec détermination les objectifs de réduction de consommation et de pollution des ressources naturelles, elle est aussi rigoureusement cadrée par des objectifs d’appropriation par la population et d’accessibilité aux foyers les plus modestes (77% des tarnais sont éligibles au logement social).

Les séquestrois associés à la construction d’un quartier écologique au moindre coût public et privé.

Appropriation du Projet :

Doubler le nombre d’habitants du village, avec la création d’environ 600 logements, est une réelle rupture dans l’histoire du Séquestre. Aussi la population a-t-elle participé à son écriture.

Dès 2002, des comités consultatifs d’habitants ont été associés à la réflexion sur l’avenir du village.

En 2005, ces comités sont passés de 2 (PLU urbanisme et intercommunalité) à 5 à l’occasion de la mise en place de l’Agenda 21, puis à son suivi : urbanisme et développement, environnement, vie sociale, jeunesse et sport, politique globale.

En 2008, cette participation a pris la forme d’un Conseil Economique, Social et Environnemental, dont aucun élu ne peut être membre, même s’ils restent à la disposition du CESE, ainsi que les agents de la commune, pour apporter toute information utile à la réflexion. Un rapport annuel est présenté au conseil municipal.

Parallèlement, l’ensemble de la population a été consulté à plusieurs reprises :

-  Elaboration de l’Agenda 21,

-  PLU,

-  Hiérarchisation des cibles environnementales du quartier (initialement HQE)….

-  Enquêtes thématiques

L’élaboration comme la mise en œuvre de l’Agenda 21 (politique tarifaire progressive de l’eau et développement de la récupération des eaux pluviales, programme pluriannuel de développement des déplacements doux, éclairage public basse consommation…) a permis une large appropriation locale des objectifs environnementaux.

Le projet d’écoquartier visant le doublement des habitants et la densification de l’habitat, la participation de la population (essentiellement pavillonnaire) a permis :

-  l’acceptation du projet, y compris dans son ambition sociale (28% de logements sociaux, plusieurs maisons proposées à 120 000 €, terrain et frais de notaire compris, parcelles dimensionnées pour une acquisition à moindre coût…)

-  le souci constant de sa meilleure intégration au village existant (point soulevé par la population),

-  une réflexion sur la complémentarité des commerces et services de proximité relevant du projet avec la zone commerciale existante (enseignes nationales),

-  la maitrise permanente de ses coûts. La population est informée des choix de la municipalité, déterminée à faire réaliser ce projet dans le cadre d’un budget équilibré, n’endettant pas la commune (maitrise d’ouvrage transférée pour 9 ans à la SEM 81 pour les études et la réalisation).

Maitrise des coûts :

L’ambition de réaliser un écoquartier de qualité, accessible au plus modestes, économe en dépenses d’investissement et de fonctionnement, publiques et privées, est une des caractéristiques de cette initiative.

Pour un lot de 16 maisons individuelles, à l’occasion d’une consultation décevante (17 promoteurs : prix prohibitif ou faible qualité écologique), la candidature d’un architecte, spécialiste du bâti écologique, proposant la mutualisation des moyens des futurs acquéreurs, a retenu l’intérêt des élus et de la SEM 81.

Après information auprès de la population, et discussion avec 70 candidats potentiellement intéressés, une association réunissant 20 futurs acquéreurs a été créée pour ce 1er lot. L’objet de l’association, dont les statuts ont fait l’objet d’une sécurisation juridique, vise, en concertation avec la municipalité et l’architecte, et dans le respect des prescriptions, à :

-  Réaliser le plan d’aménagement du quartier,

-  Déposer une demande de permis de construire groupés,

-  Etablir les descriptifs des travaux afférents aux équipements communs et au clos-couvert des habitations, lancer des appels d’offre mutualisés, et en suivre les travaux,

-  Négocier les prix d’assurance dommages-travaux,

-  Mutualiser les achats de matériaux,

-  Transférer l’expérience acquise auprès des futures associations,

-  Animer l’écoquartier.

Toutes les propositions et types de travaux sont étudiés dans un double objectif écologique et financier : ex : utilisation maximale des réseaux et canalisations existantes, économie de coûts de voirie (travaux, profil des voies…) en reléguant la voiture au second plan, utilisation de matériaux locaux ne nécessitant que peu d’entretien.

Un écoquartier pensé pour tous :

- 28% de logements sociaux (location et propriété) sont prévus au projet : l’OPH du Tarn, second opérateur des lots 2010, propose un dispositif « prêt social location-accession » aux ménages sans apport personnel et sous plafond de ressources.

-  Les maisons relevant de l’association des futurs acquéreurs sont proposées à partir de 120 000€, terrain et frais de notaire compris.

-  Au titre des coûts d’usage (dépenses d’énergie, d’eau…), toutes les prescriptions environnementales de l’écoquartier visent leur maitrise et s’imposent à tous les constructeurs. Le suivi et l’évaluation des choix est prévu : les habitants de l’association écoquartier s’engagent à fournir leurs factures d’eau et d’électricité pendant 5 ans.

-  Le Plan de déplacement (Arrêt de bus de l’agglomération à 5 mn des plus éloignés, voies douces, ..) permet aux habitants sans véhicule de se déplacer.

-  Des voies de circulation douces, un accès aux bâtis et équipements publics et quelques maisons équipées d’un parking individuel non discriminant pour les personnes à mobilité réduite.

Cout du projet

 : 10,6 millions d’€ (hors assainissement, 400 000€ à la charge de la commune), transfert de la maitrise d’ouvrage à la SEM 81 avec exigence de budget équilibré.

Gains collectifs :

-  Un objectif de non endettement de la commune,

-  Optimisation des équipements publics (construits en amont du projet pour une utilisation immédiate par les habitants actuels),

-  Mutualisation des achats et réduction des couts d’investissement,

-  Anticipation et maitrise des coûts d’usage (énergie, eau, entretien),

-  Une réelle appropriation du projet par la population, créatrice de liens sociaux et de règles de vivre ensemble,

-  Des créations d’emplois sans détruire les emplois de la zone commerciale existante,

-  Expérience transférable.

-  Respect des ressources et milieux,

-  Consommation appelant une production responsable,

-  Maitrise des couts,

-  Puissant vecteur de cohésion sociale sur l’ensemble du village,

-  Pilotage rigoureux du projet,

-  Evaluation.